創(chuàng)景文旅規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院專家認(rèn)為，文旅項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃地，有兩大國(guó)家戰(zhàn)略可借助：一是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略；二是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。兩大戰(zhàn)略的共同路徑是城鄉(xiāng)融合，城鄉(xiāng)融合的落腳點(diǎn)在于“錢、地、人”。土地是農(nóng)民的命根子，從農(nóng)民手中拿地如同火中取粟，實(shí)在不容易，也應(yīng)該不容易。既如此，首先要弄明白哪些地可拿？然后是如何拿？最后才是因地適宜、因地而造、因地取材、因勢(shì)而建、因市而創(chuàng)。
如今，農(nóng)業(yè)文旅項(xiàng)目的基本玩法，已經(jīng)被大家所熟悉，很多人都看好鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)旅游這個(gè)方向。經(jīng)歷幾年的摸索發(fā)展，鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)旅游也是出現(xiàn)了很多標(biāo)桿的項(xiàng)目，在用地的政策方向也越來(lái)越清晰，打擦邊球的尷尬局面也逐漸被消除。但也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，很多農(nóng)場(chǎng)主覺得沒有合適的地塊可拿。而鄉(xiāng)村的整村規(guī)劃以及田園綜合體的出現(xiàn)，呈現(xiàn)了包容性和資源整合能力。未來(lái)也許我們都將以一個(gè)村莊或者綜合體、小鎮(zhèn)功能區(qū)的身份出現(xiàn)。現(xiàn)階段，把握用地的指標(biāo)及風(fēng)控，我們還得從具體的國(guó)家用地政策來(lái)程序化、手續(xù)化的謀求發(fā)展，不能拍腦袋想當(dāng)然，拉關(guān)系走后門，不能給自己埋雷！我們以《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017)為依據(jù)，來(lái)了解一下土地利用政策。
一 土地分類從用途上 土地可以分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地；從利益性質(zhì)上 土地可以分為公益性用地和經(jīng)營(yíng)性用地；從耕地上 可以分水田、水澆地、旱地。從園地土地上 可以分果園、茶園、橡膠園、其它園地。林地 主要有喬木林地、竹林地、紅樹林地、森林沼澤、灌木林地、灌叢沼澤、其他林地。草地 有天然牧草地、沼澤草地、人工牧草地、其他草地；商服用地 有零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地、娛樂(lè)用地、其他商服用地。住宅用地 有城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地。公共管理與公共服務(wù)性用地 有機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會(huì)福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地。水域及水利設(shè)施用地 有河流水面、湖泊水面、水庫(kù)水面、坑塘水面、海灘涂、內(nèi)陸灘涂、溝渠、沼澤地、水工建筑用地、冰川及永久積雪。其他土地 有空閑地、設(shè)施農(nóng)用地、田坎、鹽堿地、沙地、裸土地、裸巖石（礫）地。其中：
農(nóng)用地 主要包括水田、水澆地、旱地、果園、茶園、橡膠園、喬木林地、竹林地、紅樹林地、森林沼澤、灌木林地、灌叢沼澤、其他林地、天然牧草地、沼澤草地、人工牧草地、農(nóng)村道路、水面水庫(kù)、坑塘水面、溝渠、田坎、設(shè)施農(nóng)用地。建設(shè)用地 主要包括零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地。未利用地 主要包括其他草地、河流水面、湖泊水面、海灘涂、內(nèi)陸灘涂、沼澤地、冰川及永久積雪、鹽堿地、沙地、裸土地、裸巖石（礫）地。
二 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過(guò)程而當(dāng)下，我們很多農(nóng)場(chǎng)主比較容易拿到的土地，大多數(shù)都是農(nóng)用地。那不是所有的農(nóng)用地都可以拿來(lái)做農(nóng)業(yè)文旅項(xiàng)目。這里就需要有一個(gè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的過(guò)程。 1、預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。城市和村莊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所以要首先向國(guó)土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢該農(nóng)用地是否符合上述的各項(xiàng)規(guī)劃。 2、編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請(qǐng)，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)。需要注意的是（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。（2）具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)，辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報(bào)告確定的方案分期申請(qǐng)建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。3、提出用地預(yù)審申請(qǐng)用地單位持該《選址意見書》向同級(jí)國(guó)土資源局提出用地預(yù)審申請(qǐng)，由該國(guó)土資源局核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審。4、辦理手續(xù)、繳納審批費(fèi)用用地單位憑《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批費(fèi)用。5、提出項(xiàng)目用地的正式申請(qǐng)用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國(guó)土資源局提出項(xiàng)目用地的正式申請(qǐng)。6、各級(jí)政府審批國(guó)土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級(jí)人民政府審批。其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國(guó)有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。7、辦理征地手續(xù)由國(guó)土資源局具體負(fù)責(zé)對(duì)該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。8、領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件國(guó)土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補(bǔ)償、安置補(bǔ)助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。9、繳納出讓費(fèi)，獲得土地使用權(quán)土地征用后，該土地即成為國(guó)有土地，由國(guó)土資源局與土地使用者按照相關(guān)規(guī)定，簽訂《國(guó)有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費(fèi)用。10、開始建設(shè)適用土地簽訂合同并按約繳納費(fèi)用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè)。如果說(shuō)，土地是農(nóng)業(yè)文旅項(xiàng)目的基礎(chǔ)，那運(yùn)營(yíng)就是農(nóng)業(yè)文旅項(xiàng)目的核心。旅游則是農(nóng)業(yè)文旅項(xiàng)目最好的切入點(diǎn)。
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